Dans cet article nous allons aller droit au but et lister les pièges à éviter lors de l’achat de votre mobil home. Il ne s’agit pas d’écrire un article pour faire peur ! Il s’agit au contraire de mettre en avant des points à connaître pour éviter de commettre des erreurs pénibles sur le long terme.
Si vous me suivez déjà, vous savez que je suis propriétaire de plusieurs mobil home un peu partout en France et que maintenant, je gère également des campings dans lesquels je permets à mes clients de faire de magnifiques rentabilités avec leurs mobil homes ou simplement de vivre dans leur résidence secondaire en toute sérénité.
J’ai donc un avis extrêmement positif sur le monde des mobil home si on sait ce que l’on fait et vous trouverez d’ailleurs sur ce blog une liste d’avantages et d’inconvénients utiles à connaître avec l’achat de mobil home.
Voyez donc cet article comme une source d’informations et non comme une alerte négative. Pour ceci, les médias n’ont pas besoin de moi 😊.
Achat d’un mobil home X pièges à éviter pour une sérénité totale
On va évoquer très rapidement une liste assez exhaustive de pièges à éviter quand on achète un mobil-home. L’important est ici d’éveiller votre curiosité sur des points auxquels vous ne pensez pas forcément lorsque vous aurez envie d’acheter votre mobil home.
Je vais donc vous proposer une somme de points importants, de pièges à éviter qu’il convient de lire avec réflexion par rapport à vos objectifs d’achat. La liste ne sera jamais exhaustive mais très certainement suffisante pour vous permettre de comprendre des éléments importants inscrits ou non dans un contrat.
Premier piège à éviter à l’achat de votre mobil home : ne pas avoir un objectif clair !
C’est un point déterminant que je propose d’étudier sérieusement dans mon programme vidéo. On ne détermine jamais assez clairement les objectifs attendus et cela pose souci très souvent dans le choix du camping ainsi que dans la gestion sur le moyen terme du mobil-home.
Ce point souvent laissé de côté à tort est capital pour 2 raisons essentielles.
La fixation de votre objectif permet l’analyse sérieuse du contrat du camping
La lecture du contrat de location d’emplacement qui va vous lier au camping ne prendra un véritable sens que si vous connaissez vos objectifs. On en reparlera en détail dans un autre point au-dessous mais comprenez par-là, que certains détails du contrat peuvent être plus ou moins pénibles en fonction de vos attentes.
L’aspect psychologique sur le moyen et le long terme avec la gestion de votre mobil home
En déterminant précisément ce que vous souhaitez faire avec votre mobil home, vous serez beaucoup plus indulgents avec certains détails qui deviendront obsolètes. Cet aspect n’est JAMAIS anticipé et pourtant le jeu en vaut largement la chandelle.
Déterminer des objectifs clairs permet de savoir ce qui sera ou non, acceptable. Si vous câblez votre esprit avec ce point, la sérénité sera envisageable très clairement.
Prenons un exemple simple, vous avez décidé de profiter de votre mobil home deux semaines en août. Vous avez acté dans votre esprit que cela sera un frein important sur les remboursements du mobil home ou encore des frais annuels. L’avantage est que vous le SAVEZ dès le départ et que vous ne vous en voudrez ni à votre conjoint(e), ni à vous-même de partir à ce moment de l’année dans votre résidence mobile de loisir.
Fixez-vous donc des objectifs simples, clairs, cohérents et réajustez-les chaque année. Ce sera une vraie manière de rester serein et d’être tranquille.
Acheter un mobil-home avant d’être certain d’avoir un emplacement
Pour beaucoup, ce point est une évidence et je vais enfoncer une porte ouverte. Mais clairement, les mails que je reçois encore en 2024/2025 me montrent et me prouvent que des personnes se retrouvent « coincées » avec leur mobil home.
Je réitère donc mes propos : vous devez connaître l’emplacement sur lequel sera placé votre mobil-home ou autre résidence mobile de loisir avant d’acheter chez un concessionnaire ou ailleurs. Ce point est capital !
Parfois certains futurs propriétaires de mobil home achètent sur un coup de cœur sur un parc d’exposition ne sachant absolument pas sur quel emplacement ira ce même mobil home. Cela peut être très pénible car vous devrez aller dans un camping qui ne vous correspondra peut-être pas du tout en terme de conditions.
Logiquement, les concessionnaires vous proposent plusieurs emplacements sur plusieurs campings et savent si oui ou non tel ou tel modèle peut « loger » sur un emplacement. Quoi qu’il en soit, on choisit l’emplacement du mobil home avant le mobil home.
Le choix de votre emplacement doit être réfléchi de part les conditions du contrat du camping. Cet emplacement de part ses caractéristiques vous permettra de choisir un mobil home qui s’adaptera.
Le charme et la beauté du camping ont été une priorité lors de votre achat de mobil-home
Un peu à l’inverse du point précédent, certains propriétaires ou futurs propriétaires de mobil home achètent un mobil home en fonction de la simple beauté ou attractivité du camping. Je ne jette pas la pierre, cela se comprend aisément.
On vient de passer de bonnes vacances, les enfants se sont éclatés pendant 8 ou 15 jours grâce aux activités du camping. Le camping est très propre et bien entretenu… Ces points sont bien évidemment très importants et peuvent nous décider à passer à l’achat.
Mais, une nouvelle fois, ce n’est pas du tout suffisant ! Il faudra être vigilant et attentif à la lecture du contrat de location d’emplacement qui va vous lier au camping. Il faudra vous demander impérativement quelles sont les conditions de location du terrain ? Et qu’est-ce que cela aura comme conséquences chaque année.
Le contrat qui vous lie au camping n’est pas suffisamment analysé
Une nouvelle fois, vous allez me trouver insistant mais cette analyse de contrat est tellement importante que je me sens obligé d’apporter un maximum de détails qui pourront vous être utiles. Je ne suis pas juriste ni même fiscaliste mais mes « analyses » doivent au moins vous aiguiller un maximum pour agir en toute logique pour éviter les pièges lors de votre achat.
Le contrat n’est pas assez analysé avant l’achat du mobil-home
Sans insister davantage, cela reprend le point au-dessus, le contrat est analysé trop tard et n’est pas une priorité. Comme expliqué tout à l’heure, la beauté du camping et/ou du mobil home ont été une priorité alors que cela n’aurait pas dû l’être.
Le contrat de location doit être votre priorité.
Le contrat de location de parcelle n’est pas réfléchi en fonction de vos propres objectifs
Ce point est aussi très important et c’est pour ceci que je vous ai invité au-dessus à vous fixer des objectifs clairs avec l’achat de votre mobil-home. Pour éviter que certaines lignes de votre contrat deviennent piégeuses, il vous faudra impérativement lire votre contrat en lien avec vos objectifs.
Prenons un exemple simple :
Le contrat ne nous autorise pas à sous louer votre mobil-home seul et vous souhaitiez amortir tous vos frais ? Dans ce cas, vous sera-t-il possible de tout amortir y compris l’achat du mobil home avec la simple conciergerie du camping ? J’en doute !
Aucune anticipation de la sous location avec votre mobil home : véritable piège sur le moyen terme !
Vous devez absolument bien avoir saisi ce point pour espérer être serein 1,5, 7 ou 10 ans après votre achat de mobil-home. Le camping, même s’il propose une conciergerie attractive ne louera pas votre mobil home pendant toute sa durée de vie.
Il y aura fort à parier que l’on vous propose une conciergerie pour quelques années et que vous deviez vous débrouiller seul ou presque par la suite. C’est assez logique et ce n’est pas grave du tout si on le sait et que l’on anticipe activement.
Je fais un point plus bas précisément sur ce sujet et comment vous pouvez pallier cet aspect. Vous verrez qu’il suffit en réalité de mettre en place un boîtier à clé ainsi que de trouver une personne sur place en mesure de vous faire des ménages systématiques après chaque départ.
Vous ne devez pas faire partie des propriétaires obligés de vendre leur mobil-home au bout de 5 ou 7 ans parce qu’ils craignent de sous louer seuls. Des solutions « simples » existent !
Ne pas avoir compris comment la conciergerie du camping fonctionne
Pour appuyer sur le point précédent et vous ouvrir davantage sur le fait qu’il faudra à un moment ou à un autre sous louer votre mobil-home seul, voici des éléments :
Le camping vous proposera de sous louer votre mobil-home pour vous
Oui, la conciergerie des campings existe et oui, cela est très pratique notamment en fonction de certains objectifs. Mais attention, ceci sera possible que si votre mobil home n’est pas trop vieux ! Alors comment anticiper la fin de cette conciergerie ? Soit en changeant votre mobil home, ce qui coûtera évidemment un peu cher, soit en apprenant à sous louer seul efficacement. Je ne parle pas ici de faire les accueils et ménages, je parle de remplir le mobil home via les plateformes locatives appropriées.
Les campings louent via des plateformes d’hôtellerie de plein air
Pourquoi ce titre ? Je suis moi-même gérant de systèmes locatifs de campings et je connais très bien le sujet. Grâce à la conciergerie, vous pourrez apparaître sur des sites professionnels liés aux campings. C’est très bien MAIS votre mobil home sera aussi noyé parmi les autres et ne sera donc pas une priorité pour la conciergerie.
A l’inverse, lorsque vous allez louer votre mobil home seul, vous serez sur des plateformes dédiées aux particuliers et là, vous deviendrez « unique » avec vos annonces. Attention, les plateformes dédiés aux particuliers nécessitent une expertise et surtout une réflexion de mise en place mais le jeu en vaut très largement la chandelle…
Penser qu’il est impossible de bien remplir son mobil-home seul
Je vais enfoncer le clou du point précédent ! Il ne faut surtout JAMAIS penser que vous n’allez pas être bon pour louer votre mobil home seul et que vous n’y arriverez pas. Sachez que j’ai mis un an à concevoir un programme « clé en main » pour mettre les annonces des propriétaires de mobil-home et même d’appartements sur les « bons » sites et automatiser le tout.
Je vous explique en quelques points, si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet, surtout, n’hésitez-pas à me contacter à contact@meublepasapas.com.
Voici ce que nous pouvons faire :
- Demander des informations en RDV
- Mettre vos annonces sur booking
- Mettre vos annonces sur Airbnb
- Créer une page optimisée de site internet
- Vous mettre un lien de paiement en direct sur votre compte
- Installer un chanel manager pour tout synchroniser
- Vous aiguiller pour les tarifs
- Accompagner et faire les modifications (10 fois/mois)
On vous demande des informations sur votre mobil home, camping, … On installe tout le système pour vous. Vous avez même votre propre page de paiement en direct. Tout est synchronisé ensemble. Vous avez les demandes de locations et vous n’avez plus qu’à mettre en place le système sur place pour accueillir et/ou faire les ménages.
Vous avez donc tous les éléments pour remplir seul votre mobil home sans la nuisance technique. On fait tout pour vous.
Négliger la puissance de la location à la nuitée ou presque
Dans un camping, nous sommes dans le système de l’hôtellerie de plein air et il y a un élément qu’il ne faut pas négliger : la location à la nuitée en hors saison. Ce point peut faire une différence monumentale lorsqu’on parle de rentabilité.
Je sais que cela représente une logistique particulière mais quelle différence en terme de chiffre en fin d’année ! Je connais quelques propriétaires adeptes de ce système, les résultats sont très surprenants.
Les tarifs de loyers de parcelle augmentent
Il s’agit là d’un point assez connu et on retrouve souvent les commentaires sur le sujet sur les réseaux. Je ne parle pas ici de constater ce point mais bien d’essayer de le prendre en compte et de l’anticiper le plus possible.
Si lors de votre achat de mobil home, vous imaginez rembourser tous les frais chaque année, il faudra tout de même ajouter cette augmentation au prévisionnel. Ce n’est pas un point essentiel à mon sens mais il s’agit tout de même d’y penser dès le début.
Piège à éviter avec le fonctionnement de votre mobil home : les coûts non pris en compte
Pour ce point, il convient de bien réfléchir à un ensemble global de frais logiques et cohérents et à d’autres moins évident qui pourraient être oubliés facilement. La liste sera difficilement exhaustive et tous ne s’appliquent pas dans l’ensemble des campings mais je préfère en liste davantage pour vous permettre de bien anticiper. Voici donc quelques exemples de frais à prendre en considération :
- Les bouteilles de gaz au sein du camping
- L’électricité s’il y a des compteurs individuels
- L’eau de la même manière (plus rare)
- Le loyer de terrain
- Les frais de conciergerie
- Les frais d’accueil
- Les frais de ménages inter location
- Les ménages de réouverture du mobil home
- L’entretien extérieur du mobil home annuel
- Les contrôle des extincteurs
- L’entretien de la climatisation (filtre et suivi)
- L’hivernage du mobil-home si besoin
- L’entretien de la terrasse
- Les cartes d’accès aux activités pour vos locataires
- Les petites casses à l’intérieur du mobil-home
- Les frais par jour de location demandés par le camping
Vous l’avez compris, il existe beaucoup de petites choses à prendre en considération en terme de frais et il est délicat de connaître une liste exacte. Il ne s’agit pas ici de se faire peur mais bien de trouver des solutions pour anticiper les frais liés à la gestion de votre mobil home et aux particularités du camping.
Je vous rappelle au passage que si vous louez votre mobil home, l’ensemble des frais aura deux utilités qui seront :
- Avoir des frais pour minimiser et anéantir l’imposition de vos locations
- Une récupération de TVA même si vous devrez 10% sur vos revenus locatifs
Je rappelle ce petit point car il est important, l’ensemble des frais est tout de même pris en compte pour la fiscalité si on adopte le statut fiscal adéquat.
Ne pas avoir pensé à la revente de votre mobil-home dès l’achat de celui-ci
Passons à un point un peu plus « particulier » : la revente de son mobil home. Ne pas avoir réfléchi à la revente dès le départ peut être un piège que l’on peut éviter facilement au moment de l’achat du mobil home.
La manière est simple ! Avoir compris qu’on perdra de l’argent lors de la revente. Je ne cherche pas à « enfoncer une porte ouverte ici » mais bien à faire prendre conscience du fait que le mobil home ne vaudra plus grand-chose au moment de la revente.
Voyons pourquoi ce fait est quasi imparable et comment imaginer la revente du mobil home.
Comment peut-on imaginer revendre son mobil home dans le camping ?
Le mobil-home décote, c’est un fait mais ce n’est pas du tout la seule raison expliquant la perte d’argent au moment de la revente. Il faut juste être conscient de ceci pour éviter de subir la revente.
Voyons plusieurs solutions de revente et nous exposerons ensuite le lien entre ces solutions et les perte d’argent liées aux mobil-home :
- Revente à un propriétaire qui vient sur le camping
- Vente du mobil-home au camping hébergeur
- Vente du mobil-home à un particulier
- Vente à un professionnel du secteur
- Vente pour mes campings 😉
Voyons maintenant brièvement comment ces solutions peuvent être utiles.
Pourquoi le mobil home perd de l’argent chaque année et pourquoi il est difficile de le revendre ?
Le mobil-home pourra être revendu de différente manière et chacune d’entre elle (voir le point au-dessus), apporte son lot de négociations :
La revente à un propriétaire qui souhaiterait venir sur votre emplacement peut être une bonne solution. Le point négatif ici est que le néo propriétaire devra surement s’acquitter de frais d’entrée importants pour bénéficier des mêmes conditions que vous.
Il y a fort à parier que la vente ne puisse pas se faire sans un accord préalable du propriétaire du camping et sous certains conditions linéaires ou financières.
La vente du mobil home au camping ou à un concessionnaire pourra se faire très certainement si votre mobil home n’est pas trop ancien mais il faudra imaginer un prix relativement bas lié à une décote, à des conditions liées à l’hôtellerie de plein air et lié aux mouvements du marché au moment de la revente.
Si vous avez la possibilité de vendre à un autre particulier ou à moi-même (je peux reprendre des mobil home sur mes campings sous conditions), il faudra prendre le transport en considération en plus de la négociation. Me concernant, je trouve parfois des alternatives qui plaisent bien.
Pour conclure sur cette anticipation lors de la revente, ne perdez pas de vue qu’il n’y aura évidemment pas de plus-value et que le mieux est très souvent de partir du principe que votre mobil home vaudra zéro à la fin. C’est un moyen psychologique qui permet de se prépare à la perte d’argent.
Ne pas considérer l’achat du mobil home en termes de remboursement dans les calculs
Ce point est assez incroyable je dois dire et pourtant j’y suis confronté beaucoup de fois. Il s’agit pour moi d’un véritable piège psychologique et pourtant réel que les gens se tendent tout seul lors de l’achat de mobil home.
Pour mieux comprendre et ne rien oublier, il faut impérativement différencier les deux type de frais, de coûts qui sont liés à l’achat du mobil-home.
Les frais liés au fonctionnement et au contrat du camping
Je ne vais pas m’étaler sur ce point car il s’agit de tous les frais que nous avons énoncés plus haut dans cet article. Ce sont les frais classiques liés au fonctionnement et la location de parcelle dans le camping. On notera donc les frais de location d’emplacement, les bouteilles de gaz, l’électricité, les accès aux animations du camping s’ils sont payants et les autres frais divers.
Ceux-là sont souvent pris en considération, même si certains sont oubliés et très souvent ils correspondent aux fameux frais sous-entendu dans la fameuse phrase : « je veux juste louer pour amortir mes frais à l’année ».
Quand j’entends cette phrase, je me rends compte que les futurs propriétaires ne prennent que très rarement en considération les autres frais qui sont liés au capital du mobil-home. Je m’explique juste au-dessous.
Les frais (amortissements) liés à l’achat du mobil-home
Lorsque vous achetez un mobil-home, par définition, vous dépensez une somme d’argent directement soit avec l’aide d’un prêt soit en puisant sur votre compte en banque. Que ce soit l’une ou l’autre solution utilisée, on peut parler de frais annuels si on veut amortir cet achat.
Par exemple, un achat à 40 000€ d’un mobil home que l’on souhaiterait amortir en 10 ans nécessiterait que l’on rembourse 4 000€ par an à soi-même.
Cette notion est souvent oubliée ou non prise en compte volontairement. Quoiqu’il en soit, vous devez être au clair avec vous-même : souhaitez-vous juste amortir les frais annuels liés au fonctionnement du mobil home et ainsi vous asseoir sur le prix de départ du mobil home ? Ou souhaitez-vous amortir TOUS les frais et le prix de départ du mobil-home ?
La différence est énorme et ne demande pas du tout le même effort locatif chaque année de votre part.
Dans un cas, louer votre mobil home pour une somme de 5 à 7 000 euros pourra suffire et dans l’autre, il faudra très certainement envisager de louer pour une somme qui dépassera largement les 10 000 euros.
Croire que la rentabilité se fait dans des campings en bord de mer
Ceci est un point également qui engage beaucoup de certitudes à tort. La location de mobil home en bord de mer signifie souvent des location dépassant les 1500 euros par semaine en été mais cela ne signifie pas obligatoirement une rentabilité plus élevée sur l’année.
Très souvent pour ne pas dire toujours, la rentabilité avec un mobil-home est possible mais ce sera plutôt grâce à de plus petits campings dans les terres pour ne pas dire en plein centre de la France.
Les raisons sont simples à comprendre et sont multiples :
- La location de l’emplacement est très élevée en bord de mer
- Les villes de bord de mer ne vivent pas forcément en hors saison
- La concurrence est plus importante dans un même secteur (très proche)
- Les campings cassent les prix en hors saison
- Les campings sont souvent plus grands
Heureusement, beaucoup de propriétaires souhaitent juste profiter de leur mobil-home et le louer un peu pour amortir les frais. Mais, je note que certaines personnes ne voient que les semaines qui se louent 1 500 ou 2 000 euros l’été et oublient les périodes plus creuses et même parfois le montant des locations de terrain.
Surtout, en bord de mer (et ailleurs), on est très vigilant, il ne faut pas confondre le chiffre d’affaire et le bénéfice.
Ne pas anticiper la fiscalité de l’activité de location du Mobil-Home
C’est là un point très contradictoire si je considère le nombre de personnes qui me contacte à ce sujet. Faisons simple pour bien expliquer les choses ! La déclaration des revenus locatifs liés à votre mobil-home est obligatoire il convient donc de trouver le statut fiscal le plus adapté pour payer le moins d’impôts possible et même mieux…
La fiscalité doit donc être optimisée mais également anticipée dès le départ. Elle fait entièrement partie de l’achat de votre mobil-home si vous décidez de sous-louer celui-ci que ce soit un peu ou le plus possible.
Les conséquences positives et négatives sont réelles sur le moyen et le long terme. Je vous inviterai réellement à lire mon article sur la fiscalité liée aux mobil-homes si vous voulez des informations précises sur le sujet.
Ici, je ferai deux rappels sur le fonctionnement de la fiscalité du LMNP au réel simplifié :
Le LMNP au réel simplifié est un statut adapté
Ce statut permet de déclarer les revenus locatifs tout en déduisant plusieurs éléments à ces revenus. En effet, vous pourrez déduire le loyer de terrain, la consommation électrique, la consommation d’eau, les bouteilles de gaz, les frais liés au fonctionnement et à l’exploitation du mobil-home, des frais kilométriques et les amortissements réalisés par le comptable.
Par exemple, pour un revenu locatif de 10 000 euros, vous avez 6 000 euros de terrain, 500 euros d’électricité, 150 euros d’eau, 450 euros de bouteilles de gaz, 400 euros de frais divers et 3 000 euros d’amortissements.
Si on applique la soustraction on obtient un résultat fiscal de – 500. Il n’y aurait donc pas d’imposition liée à ces revenus.
Le lien avec l’hôtellerie de plein air permet de récupérer la TVA
Une nouvelle fois, je ne fais qu’un petit point explicatif sur le sujet car j’ai un article précis sur le sujet que je vous invite à consulter ici : la récupération de TVA et les mobil-Home.
Vous devez comprendre à ce sujet que si la récupération de TVA est souvent un argument positif dans le cas d’achat de mobil home. En effet, si vous décidez de devenir loueur en meublé non professionnel en hôtellerie de plein air, vous pourrez « récupérer » 20% de TVA sur votre mobil home. C’est une somme non négligeable bien entendu.
Il convient juste de ne pas oublier plusieurs éléments :
- Vous récupérez 20% de TVA à l’achat du mobil-home
- Vous récupérez chaque année 10% de TVA sur le loyer de terrain, parcelle
- Vous récupérez également 20% sur tous vos frais liés à la location
- Vous devez en retour 10% de TVA sur le montant de vos revenus locatifs
- Vous devrez revendre votre mobil home avec une TVA appliquée de 20% (à redonner à l’Etat)
Voyons ce point concernant la TVA de manière encore plus précise.
Omettre la récupération de TVA lors de l’achat de votre mobil-home
Ce paragraphe est juste là pour enfoncer le clou concernant la TVA. En réalité, je vois beaucoup trop de propriétaires de mobil-home (souhaitant louer leur mobil-home), mal accompagnés qui omettent totalement cette récupération de TVA.
Clairement, ce n’est pas une obligation mais dans de nombreux cas, il est dommage de passer à côté du statut fiscal adapté qui permet en plus de récupérer une TVA à 20% dès l’achat du mobil-home. Vous devez être informé de cette possibilité et vous devez être bénéficiaires des explications correctes qui vont avec.
Je vous invite à ce sujet à ne pas hésiter à contacter Mobil Home Serenity (lien) de ma part. De plus, vous comprendrez dans quel cas particuliers, l’achat d’un mobil-home n’offre pas la possibilité de récupérer la TVA.
Croire que l’on peut récupérer la TVA sur son mobil-home dans toutes les situations
Justement, pour un petit avant-gout de votre appel avec Mobil Home Serenity. Si vous avez déjà intégrer la récupération de TVA dans vos calculs, soyez vigilants :
- La TVA n’est pas récupérable dans tous les cas de rachats de mobil-home à un particuliers
- La TVA n’est pas récupérables dans tous les cas d’achat avec un professionnel
- La TVA n’est pas récupérable que sur les mobil-home neufs
Pour plus de détails, demandez bien au vendeur et n’hésitez-pas à demander l’avis de l’expert avant tout achat.
Avoir oublié la « concurrence » dans l’activité de sous location
Souvent cette partie est mal perçue ou oubliée. Bien évidemment, lorsque vous devenez un loueur de mobil-home au sein d’un camping dans une ville, vous n’êtes pas le seul dans ce cas. Il existera donc trois types de concurrence :
La concurrence extérieure au camping dans le secteur
Il s’agit là du point le moins important peut être mais il est à considérer tout de même. Vous êtes certainement propriétaire dans un secteur ou l’activité touristique existe (ce qui est le cas dans quasiment toute la France) et il y a fort à parier que beaucoup louent diverses propriétés.
Il peut être utile de s’inspirer d’éléments d’autres propriétaires qui mettent en place des choses qui attirent. Plutôt que de ne voir que la masse, essayez de voir ceux qui se détachent de part leur singularité. Certains concepts liés aux appartement T2 ou T3 peuvent réellement s’adapter au mobil-home.
Le camping, les professionnels de l’hôtellerie de plein air
Le camping en lui-même peut, de prime abord, apparaître comme un vrai concurrent. En théorie, c’est plutôt juste car beaucoup de mobil-home seront proposés à la location par le camping mais ce n’est pas une réalité tout à fait fondée.
Oui, les campings vont faire des offres particulières, oui, ils peuvent casser des prix car ils ont plusieurs mobil home, oui ils peuvent plus facilement offrir des cartes pour les accès aux activités.
Mais n’oubliez pas qu’eux doivent remplir beaucoup de mobil-homes et qu’ils sont obligés de faire ce type de démarche. De plus, les campings proposent leurs biens sur des plateformes uniquement utilisées par des professionnels de l’hôtellerie de plein air (campings.com, camping and co,…).
Est-ce vraiment une concurrence à partir du moment où les propriétaires de mobil-homes ne peuvent pas y accéder ? N’est-ce pas là un moyen de comprendre que les propriétaires peuvent vraiment se démarquer en allant sur des plateformes dédiées ?
En ce sens, je vous inviterai réellement à lire mon article sur le sujet : comment louer votre mobil-home comme un pro ? Vous comprendrez mieux ce qu’il est possible de faire.
Les autres propriétaires de Mobil-Home
Les autres propriétaires de mobil-home qui louent sont des concurrents plus directs mais il est possible de voir les choses autrement. Pour éviter de ne voir que l’aspect concurrence qui serait négatif, je vous invite fortement à :
- Vous appuyer sur ce qui se fait de bien chez les autres
- Faire mieux que beaucoup
- Ne pas hésiter à louer pour 1, 2 ou 3 nuits
Les autres propriétaires sont effectivement les concurrents les plus proches, ce n’est à ne jamais oublier mais il est tout à fait possible d’en faire une force redoutable. Ils peuvent même dans certaines situations devenir de vrais partenaires.
Se garder uniquement la partie hors saison à gérer en terme de sous location
Encore un aspect locatif et contre-intuitif ! Je vois énormément de personnes qui deviennent propriétaires d’un mobil-home et qui souscrivent à des plans garantis. En clair, ils achètent un mobil-home et laissent la gestion locative au camping sous des conditions très particulières.
Le camping leur propose un loyer proche de zéro euro contre le fait de laisser le mobil home en gestion locative plusieurs semaines l’été. Dans l’idée, je comprends parfaitement que l’on ait envie de se soulager avec cet aspect et c’est un deal largement entendable.
Pour être honnête, je propose le même type de contrat sur notre camping de Nibelle dans le Loiret.
Mais, prenons un peu de hauteur, dans les faits, le propriétaire de mobil-home laisse la partie la plus facile à louer au camping et cherche à louer plus lui-même en hors saison ! En clair, le propriétaire de mobil-home se considère inexpérimenté et se garde quand même le plus difficile à faire.
Je pense très sincèrement que si vous êtes quelqu’un qui a décidé d’essayer de louer son mobil-home en hors saison alors il n’y aura aucun intérêt à ne pas louer vous-même en pleine saison. C’est un aspect contre-intuitif à au moins avoir en tête pour prendre de vraies décisions.
De plus, n’oublions pas que le camping ne louera certainement pas votre mobil-home pendant des décennies et qu’il conviendra donc de réussir à le prendre en main à un moment ou à un autre.
Ne pas avoir anticipé le mode d’achat de mobil home
Oui ! Même le mode d’achat est à réfléchir et à anticiper. Ceci est vrai pour plusieurs raisons et d’autant plus vrai lorsque vous souhaitez louer votre mobil-home. Voyons quelques questions auxquelles il faut réfléchir lors de l’achat du mobil-home :
- Quelles sont les contraintes si le dois acheter un mobil-home à un particulier ?
- Le particulier a-t-il été assujetti à la TVA ?
- Vaut-il mieux payer 3 000 € de plus et acheter aux professionnels ?
- Mon achat est-il adapté à mon objectif ?
Pour la première question, c’est assez simple ! Si vous achetez à un particulier sur un camping, bénéficiez-vous des mêmes conditions que lui auparavant ? Ou devez-vous vous acquitter de droits d’entrée pour justement obtenir ces mêmes conditions ? Il conviendra d’être très au fait aux conditions dont vous bénéficierez en tant que nouvel acquéreur au sein du camping.
Ceci engendrera la réponse à la deuxième question, le particulier a-t-il été au réel simplifié avec son mobil-home et a-t-il récupéré la TVA ? Si oui, vous pourrez prétendre à un achat avec une TVA et donc une récupération possible.
Concernant les deux autres questions, il convient juste de se demander s’il ne sera pas plus judicieux d’acheter directement avec le camping pour éviter toutes contraintes particulières. Parfois, il vaudra mieux payer un peu plus cher un mobil-home et récupérer une TVA sur celui-ci si vous avez décidé de le louer.
Ne pas avoir anticipé l’achat du mobil home à crédit
Une nouvelle fois, il s’agit d’un point important et parfois oublié. Ceci est assez incompréhensible je dois l’avouer mais je le vis de manière récurrente.
Si vous achetez un mobil home à crédit, par définition, vous allez ajouter un frais supplémentaire mensuel ou annuel à votre liste et il convient de bien la prendre en considération si vous avez décidé d’amortir les frais. Nous considérerons donc comme frais liés à votre mobil-home :
- Le crédit mensuel
- Le loyer de terrain
- L’énergie (gaz, électricité, …)
- L’accès aux activités (s’il y a)
Si je prends ce simple exemple dans un camping en bord de mer en Charentes Maritimes 4 étoiles bien réputé, je peux vous assurer qu’il est important de tout poser à plat. Vous ne serez très certainement pas loin de payer aux alentours de 10 à 12 000€ par an.
Oui ! Il est jouable d’amortir les frais mais il convient de ne pas s’endormir tout de même. Dans ce cas-là, il y aura fort à parier que pour un crédit sur la somme totale d’achat, le montant avoisine les 5 à 6 000 euros par an. Il serait donc dommage de l’oublier dans le calcul initial.
Croire que les campings dans les terres sont moins attractifs qu’en bord de mer
Pour de multiples raisons, vous pouvez être amené à réfléchir à ce sujet : que ce soit pour un pied à terre différent, un potentiel achat rentable, une situation géographique utile pour vous pour voir la famille, …
A ce jour, il est clairement faux de croire qu’un mobil-home placé dans un camping « dans les terres » ne peux pas dégager de chiffres. Souvent, ces campings sont ouverts plus longtemps et peuvent toucher une clientèle différente au cours de l’année.
C’est sur ce point que la différence peut être énorme. Il y a fort à parier que les semaines en pleine saison ne se louent pas aussi cher que pour les campings en bord de mer. Mais il aura aussi fort à parier que les lieux ne soient pas aussi déserts en basse saison.
Beaucoup de localisations attirent des touristes et autres personnes en déplacement tout au long de l’année. Je trouve que cet aspect est fortement négligé ou peu mis en avant.
Je suis gérant d’un camping dans le Loiret (sud est d’Orléans) et je vous assure que les déplacements sont divers et étalés sur une année complète.
Le piège des fausses croyances avec votre mobil-home
Je vais plutôt parler de confusion sur ce point. Parlons un peu de vétusté, d’âge du mobil-home et d’âge de location. J’en ai parlé un peu plus haut mais je souhaitais insister sur quelques points importants à bien comprendre.
Premièrement, on va considérer que votre mobil-home est bien dans un camping qui ne vous oblige aucunement à changer votre mobil-home au bout d’un certain temps ou bien que cela est noté et que vous le savez.
Je reçois beaucoup de messages me montrant certaines confusions du type :
- Mélange entre l’âge physique du mobil-home et âge « légale » de location avec le camping
- Mélange entre l’âge du mobil-home réel et vétusté du mobil-home
Vous devez comprendre une chose, il est logique que les campings soient obligés de fixer des dates limites d’âge des mobil-home pour les proposer à leurs vacanciers. Il sera compliqué de faire autrement même si parfois, un mobil-home qui a 10 ans sera en meilleure « forme » qu’un autre qui en aurait 7.
Vous devez avoir compris dès le départ, si vous êtes en conciergerie avec le camping, combien de temps vous pourrez le faire. Vous reste-t-il 2 ans, 3 ans ou 7 ans de possibilité de sous louer votre mobil-home avec le camping ?
Ce point est capital pour anticiper les locations seuls si cela vous est nécessaire ou que vous le souhaitez. De manière générale, je dis toujours que l’idéal est de savoir louer seul avec une personne sur place pour les ménages. Vous n’aurez ainsi aucun souci sur le moyen et le long terme.
Attention aussi à ne pas rester « bloquer » sur le fait qu’un vieux mobil-home ne se loue pas, ce n’est pas du tout vrai, il y aura juste des ajustement à réaliser progressivement.
Ne pas prévoir la vétusté du Mobil-Home par rapport aux nouveaux dans le camping
Ce point vient nuancer ma dernière phrase juste au-dessus ! Je suis obligé de dire les chose plus nettement. L’âge de votre mobil-home aura quelques incidences sur les locations étant donné que les nouveaux modèles apportent toujours plus d’éléments de conforts ou autres.
Mais l’âge de votre mobil-home pourra aussi être un atout si vous décidez d’améliorer les choses chaque saison en fonction des remarques des locataires.
Ne confondez pas l’âge et la vétusté ! Cette dernière aura plus d’incidence car elle mettra malheureusement plus en avant l’âge du mobil-home mais surtout l’entretient de celui-ci. Il y aura fort à parier que cette vétusté sera mise en contraste avec des mobil-home flambant neufs existant sur le camping.
A vous de transformer cette faiblesse en une force, par exemple en enlevant une cloison et en proposant une chambre de moins mais un salon magnifique ! Il y aura toujours une clientèle pour cette différence et pour des budgets un peu moins importants.
N’oubliez-pas non plus que vous pouvez compenser par des équipements sur parcelle par exemple et que les infrastructures du camping seront les mêmes pour tout le monde.
Les pièges à éviter à l’achat de votre mobil-home : conclusion
Je pense, à travers cet article, avoir énuméré différents points qui pourraient vous être utiles. Ils sont liés à mon expérience de propriétaire de mobil-home et maintenant de campings en France.
Il s’agit là, peut-être, d’une liste trop longue, qui s’écarte même un peu du sujet initial. Mais je sais que le monde l’Hotellerie de Plein Air (HPA) peut être une vraie jungle lorsqu’on débute ses recherches. Je voulais donc vous donner des éléments et des pistes de réflexions plus larges qu’une simple liste non exhaustive.
J’espère que cet article sera utile et qu’il suscitera en vous des questions précises et importantes que je vous invite à me poser à contact@meublepasapas.com si vous êtes ne pleine démarche de recherche que ce soit en Vendée, en Ardèche, en Charentes Maritimes, dans le sud de la France ou je ne sais où encore.
Je vous dis à très bientôt,
Yann
